Érdemi, gyors és méltányos megoldások a földtulajdosoknak

Az idén léptek hatályba a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló törvény szabályai – az ezzel kapcsolatos fontosabb tudnivalókat dr. Andirkó Balázs István összegezte lapunknak.

– A rendelkezésre álló adatok alapján több mint egymillió földterület van jelenleg osztatlan közös tulajdonban, amelyek összterülete meghaladja a 2,4 millió hektárt. Az érintett tulajdonostársak száma pedig mintegy 3,5 millió, nekik kínál érdemi, gyors és méltányos megoldásokat a törvény, ugyanis ezzel az eljárással könnyebbé és gyorsabbá válik a terület megosztásának, illetve az egyes tulajdoni hányadok önálló birtokká alakításának folyamata – ismertette elöljáróban. – Főszabály szerint a Földforgalmi törvényben rögzített mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek az érintettek: ez a föld belterületi vagy külterületi fekvésétől függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva. Továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. A törvény az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére biztosítja a tartomány megosztását (bármely tulajdonostárs kezdeményezheti), a létesítmény egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vételét (szintén bármely tulajdonostárs kezdeményezheti), illetve annak kisajátítását (ezt csak a magyar állam kezdeményezheti, mellyel az állam szerzi meg a tulajdonjogot) – ismertette.

Konkrét területi kiosztás

Emellett megtudhattuk: a megosztást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatóságnál, mely esetben a hatóság a birtok tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét. – Az eljárást kezdeményező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon (például ajánlott-tértivevényes levél útján) értesítenie kell a zóna valamennyi társtulajdonosát – ez azonban mellőzhető, ha a tulajdonostárs azonosítása a nyilvántartási adatok alapján nem lehetséges, a természetes személy örököse vagy a gazdálkodó szervezet jogutódja nem állapítható meg, illetve a tulajdonostárs lakcíme, tartózkodási helye vagy székhelye ismeretlen. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésekor a tulajdonostársakat a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett osztóprogram alkalmazásával a birtok meghatározott részéhez kell rendelni – ez lesz a konkrét területi kiosztás – mondta.

Továbbá kifejtette, a tulajdonostársaknak egyezségben kell meghatározniuk a kialakított térségeket és azok tulajdonosait. Az egyezséget – mint minden más, tulajdonváltozást tartalmazó okiratot – ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, melyhez mellékletként az osztóprogram által elkészített térképvázlatot és területkimutatást kell csatolni. – A megállapodás érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségének döntése szükséges, a hozzájárulást viszont megadottnak kell tekinteni akkor is, ha a tulajdonostárs értesítése mellőzhető. Az egyezség hatálya valamennyi tulajdonostársra kiterjed, így tehát a kisebbségben maradó tulajdonostársakra is érvényes lesz a döntés akaratuktól függetlenül. A megállapodásban közös tulajdonú tartomány csak abban az esetben alakítható ki, ha az érintett tulajdonostársak abba kifejezetten beleegyeznek. Azonban a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló földben fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak – fűzte hozzá.

Aranykorona-érték

A szakértő nyomatékosította, a megszüntetés esetén egyik tulajdonosnak sem juthat a megosztással érintett ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona-értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű tartomány, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik.

Fontos szabály, hogy az újonnan kialakítandó területeknek mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lenniük. – Ha egy vagy több tulajdonostársnak a megosztás alapjául szolgáló zónában fennálló tulajdoni hányada alapján kialakítható szektor – sem önállóan, sem közös tulajdon esetében, sem az eltérő vagyoni hányadban való megállapodás, illetve több ingatlan megosztása esetében – nem éri el a területi minimumot, az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs vagyoni hányadához történő hozzászámításáról – a törvény ezt bekebelezésként nevesíti, ebben az esetben az új ingatlant – a megfelelő aranykorona-érték kiosztásának alkalmazásával – a meglévő és a bekebelezett tulajdoni hányaddal együttesen kell kialakítani – mondta.

Mekkora a legkisebb?

Dr. Andirkó Balázs István ügyvéd kifejtette: ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadot az a tulajdonostárs szerezheti meg, aki az értékbecslési ajánlatban szereplő összeghez képest a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja. Ha egyetlen tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni az adott tulajdoni hányadot, akkor arra a megosztást kezdeményező tulajdonostárs köteles. – A törvény elejét kívánja venni a birtokelaprózódásnak, ezért az újonnan létrejövő ingatlanokra nézve minimális területnagyságot határoz meg. A kialakítandó terület nem lehet kisebb szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén háromezer négyzetméternél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén tízezer négyzetméternél, zártkerti birtokok esetében pedig ezerötszáz négyzetméternél – mondta.

Mit értünk napjainkban aranykorona-értéken?

Magyarországon egy hektár átlagos aranykorona-értéke tizenkilenc.

A föld jövedelmezőségét 1900-ig forintban határozták meg, utána pedig aranykoronában – olvasható a Wikipédián. Ez a rendszer aranykorona-értékben fejezi ki a földek közötti minőségi különbségeket, és ezen érték alapján fizettek a földtulajdonosok adót. Értékének megállapításának alapja, hogy e hozadéki földadókataszteri rendszerben a különböző művelési ághoz tartozó és különböző minőségű földek hozadékát, illetve tiszta jövedelmét igyekeztek meghatározni. Az 1870-es évek óta jelentősen megváltoztak a mezőgazdasági és általában a gazdasági viszonyok, ezért az aranykorona-érték mint tényleges jövedelemszint elavult, de relatív értékszámként továbbra is használatban maradt.

Nagy Emese