Ha túl közel a sövény, hangos a kutya, vagy kamerán figyelnek…

Bár külső szemlélőnek valóban tűnhet úgy, hogy jelentéktelen, csip-csup problémákról van szó, az érintetteknek fontos, az életüket megkeserítő gondokról. Megoldásukhoz az kell, hogy a bíró ezekbe bele tudjon helyezkedni – hangsúlyozza elöljáróban dr. Tóth Csaba Levente, a Debreceni Törvényszék polgári ügyszakos tanácselnöke, aki számos szomszédvitában ítélkezett már.

Ki a szomszéd?

Hogy ki a szomszéd, az jogi értelemben eltér a köznyelvitől: azok a szomszédok, akiknek az ingatlanuk, lakásuk birtoklásával kapcsolatos tevékenységei hathatnak egymásra, következményei áttevődhetnek a másik ingatlanára. Tehát nem szükséges, hogy egymás mellett lakjanak, fizikailag szomszédok legyenek, egy falusi utcában vagy egy társasházban sem.

Társasháznál szem előtt kell tartani, hogy speciális tulajdonviszonyok vannak: a ház egy része közös (főfalak, gépészeti rendszerek, stb.), a lakások pedig külön-külön tulajdonúak. Először tisztázni kell, hogy a sérelem a közös, vagy a külön tulajdonból ered-e. Ha például ázik a lakásom, lehet, hogy a fölöttem lakó okozza, de lehet, hogy a ház valamely gépészeti berendezése hibásodott meg, ekkor a társasházzal van vitám.

A szükségtelen zavarás

– A polgári törvénykönyv szerint tilos a szomszéd szükségtelen zavarása, tulajdonosi jogai gyakorlásának veszélyeztetése. Ennek jogi értelmezése azonban a laikusok körében sok félreértést okoz, mégpedig két szempontból. Az egyik, hogy nem lehet minden esetre pontosan alkalmazható részletszabályokat adni, s ezért a bíróság minden konkrét ügyben az összes körülményt mérlegeli – hangsúlyozza Tóth Csaba Levente.

– A másik, hogy vannak olyan közigazgatási, rendészeti jellegű szabályok, melyek megsértése vagy betartása független attól, hogy valami polgári jogi értelemben megengedhető-e vagy nem, birtoksértő vagy nem az. Például, némely településeken létezik részletes szabályozás az állattartásra, és az megengedi mondjuk két kutya tartását egy ingatlanon, de két kutya tartása is lehet olyan zavaró hatású a szomszédok számára, hogy polgári jogi értelemben, egy birtokvitás perben már kimeríti a szükségtelen zavarás fogalmát. Vagy az állatjóléti szabályok sem döntik el egy ilyen jogvita elbírálását: hiába gondozza valaki haszonállatait a szabályoknak megfelelően, egy polgári perben igazat adhatnak a szomszédnak, aki bűzre vagy legyekre panaszkodik. És mindez persze fordítva is igaz: ha a gazda megszegi az állattartási vagy -jóléti előírásokat, még nem biztos, hogy a bíróság megállapítja, hogy szükségtelenül zavarja a szomszédot – magyarázza a bíró.

A szomszéd építkezik

– Hasonló logikájú, gyakori típusper az építkezéssel okozott kár vagy zavarás miatti per is. Például a szomszédom szabályosan, minden építési előírást betartva épít valamit, de az zavar engem; mondjuk a korábbi földszintes épület helyett most egy emeletes ház készül, ahonnan belátnak a kertembe, árnyékol, takarja a kilátást, stb. A bíróság minden körülményt mérlegel, és megnyerhetek egy ilyen pert, hiába hivatkozik a másik fél arra, hogy engedéllyel építkezik. A bíróság azt vizsgálja, reálisan az építkezőnek lett volna-e lehetősége arra, hogy a szomszédja érdekeit tiszteletben tartsa. Nem kell a saját érdekeit sem háttérbe szorítania, de az érdekeknek valamiképpen ki kellene egyenlítődnie, ez a polgári jognak egyébként is alapgondolata – hangsúlyozza Tóth Csaba Levente.

A lakókörnyezet

– Bármivel bírósághoz fordulhatok, ami engem zavar, mert a szükséges vagy szükségtelen zavarás, háborítás fogalmát a bíróságok mindig esetről esetre ítélik meg. Figyelembe veszik a lakókörnyezet jellegét, kialakult szokásrendjét, nagyon gyakran helyszíni szemlét tartanak. Kimennek és az adott környezetben, saját szemükkel, fülükkel, orrukkal győződnek meg a bírók arról, hogy valami ronda, hangos vagy büdös, s az általános emberi élettapasztalatukon átszűrve állapítják meg a tényállást. Bizonyos esetekben nehéz a bizonyítás, mert például hogy mennyire büdös a szomszéd disznóóla, azt igen nehéz lemérni, ráadásul amikor a bíróság szemlét tart, addigra még ki is takarítják. Ugyanakkor tanúként meghallgathatják a szomszédokat és mindig igyekezniük kell az életszerűség, a józan ész szempontjait is figyelembe véve dönteni. Fontos, hogy az egyéni túlérzékenység általában nem szolgálhat hivatkozási alapként – részletezte a bíró.

Felidézett egy esetet, amikor valaki azzal fordult a bírósághoz, hogy a lakása alatt működő áruház gépészeti berendezése túl hangos. A bíróság éjszakai helyszíni szemlét is tartott, a gyerekszobában füleltek, hogy mennyire zajos a gép. Emellett persze szakvélemény is készült. Ez az eset végül úgy oldódott meg, hogy a per folyamán az áruház intézkedett, lecsökkentette a zajt annyira, amit a panaszos már kénytelen elviselni, mint a városi élet velejáróját.

Kutyatartás

– Számtalan vita van kutyatartás, kutyaugatás miatt, falun és nagyvárosban is. Ilyenkor is helyszíni szemlét tartunk, tanúkat hallgatunk meg, s ha kiderül, hogy öt szomszédból ötöt zavar a kutyaugatás, az nyomós érv amellett, hogy szükségtelen zavarásról van szó. Gyakran szakértőt rendelünk ki, aki megvizsgálja a kutya viselkedését, javaslatot tesz, mivel növelheti a gazda a kutya komfortérzetét úgy, hogy kevésbé viselkedjen zavaróan, mondjuk kevésbé ugasson – magyarázta Tóth Csaba Levente.

Zajra, hangos zenére, bulizásra panaszkodás esetén a bíróság eltilthat a zavaró tevékenységtől, például úgy rendelkezik, hogy este 22 óra után tilos hangos zenével járó összejövetelt tartani; ennek gyakorlatba ültetése, kikényszerítése viszont kétségkívül járhat nehézségekkel. Bizonyos esetekben végrehajtás kérhető olyan ügyekben, ahol a bíróság ítéletében valamire kötelezte a szomszédot, mondjuk zajforrás leszerelése, építmény elbontása kikényszeríthető.

Birtokvita

– Tudni érdemes, hogy első körben a jegyzőhöz is fordulhatnak egy birtokvitában a felek, például ha valakit nem engednek be a telkére, vagy elbontják a kerítését és elfoglalják a területét, stb. – hívja fel a figyelmet a Törvényszék bírája. – A legegyértelműbb esetekben ez is elég lehet, a jegyző a megsértett korábbi birtokállapotot helyreállítja. Abban viszont nemigen tud állást foglalni, hogy szükségtelenül zavar-e engem a szomszédom, az a bíróság hatásköre. Továbbá felvethetem a birtokláshoz való jogosultság kérdését is, mondjuk úgy gondolom, hogy a szomszéd telkéből jár nekem, de ezt szintén a bíróságon kell megtennem.

A fa gyümölcse

Mint mondta, gyakori a szomszédok közti vita a telekhatáron vagy közelében lévő növényzet miatt is; átnyúlik a fa, a sövény, hozzám esik le a szomszéd gyümölcse. Ezekre még külön törvény is van; aszerint alapelv, hogy a növény és termése azé, akinek a telkén áll. Ha nálam esik le a szomszéd fájának gyümölcse, joga van összeszedni azt, és nekem biztosítanom kell számára ezt a lehetőséget. Ha azonban a fatulajdonos nem tart igényt a gyümölcsre, akkor az enyém. De nem vághatom le önhatalmúlag, egyoldalúan az átnyúló faágat, hiába zavar engem.

– Általánosságban elmondható, hogy a bírói gyakorlat a rendeltetésszerűen használt, gondozott növényzetet védelemben részesíti, az abból eredő szükségszerű hátrányokat a szomszédnak el kell viselnie. Más a helyzet, ha elhanyagolt a szomszéd kertje, beteg a fa, veszélyes állapotú, ilyenkor jogos lehet a panasz, legvégső esetben kivágásról is dönthet a bíróság. Ugyanakkor, ha például a szomszéd új sövényt ültet túl közel a kerítésemhez, amit az a gyökerével kidönthet, szintén jó eséllyel nyerek pert vele szemben, hiszen a bíróság a szomszédok vagyonjogi érdekeit megpróbálja összehangolni – tette hozzá a bíró. Azt is megjegyezte, a laikusok gyakran meglepődnek azon, hogy nincs részletes törvényi szabályozás például arra, hány centire lehet a sövényt a kerítéstől ültetni. – Ha lenne, a kirívó eseteket könnyebben kiszűrhetnénk, azonban a perek során úgyis az egyedi körülményeket kell mindig figyelembe venni.

A magánélethez való jog

Újabb keletű probléma, hogy a szomszéd kamerát szereltet fel a háza külsejére vagyonvédelem céljából, csakhogy az én házamat, kertemet is látja azon keresztül. Itt felmerül egyrészt a személyiségi, a képmáshoz, a magánélethez fűződő jogi sérelem lehetősége, másrészt az ingatlan, a lakás, a kert zavartalan használatához, birtoklásához való jogosultság sérelme, hiszen képtelen vagyok fesztelenül viselkedni, ha tudom, hogy figyelnek. Ezen esetben nem hivatkozhat a szomszédom a saját vagyonának védelmére, csak a saját birtokát ellenőrizheti!

Ha a szomszéd nagyon elhanyagolja az ingatlanát, és átjönnek hozzám onnan a patkányok, csótányok, az kimerítheti a szükségtelen zavarás fogalmát, a hasonló ügyekhez szakértőt rendelnek ki.

– Volt egy extrém esetünk, amikor azért perelt valaki, mert a fölötte levő lakásban több gyerek élt és sokat hangoskodtak, randalíroztak. Itt nehéz objektívnek lenni, mint minden esetben, amikor nehéz a bizonyítás. Ilyenkor a bíróság meggyőződésének van fokozott jelentősége: azt mérlegeli, mennyire életszerű a panasz, hitelt érdemlő-e; a hétköznapi értelemben vett ítélőképességnek működnie kell – mutatott rá Tóth Csaba Levente.

A kerítés

Még néhány peres példát sorolt. Lakóövezetben panaszkodtak egy – egyébként régóta működő – autófényező műhelyre, ami szörnyű szagot árasztott. A bíróság kötelezte a műhelyt olyan szagelszívó berendezés beállítására, ami a szaghatást elviselhetőre csökkentette.

Egy ügyben egy sorház lakói perelték be a mellettük lévő intézményt, mert az a növényzettel befuttatott drótkerítését szürke betonfalra cserélte. A lakók keresetében az állt, hogy a hátsó kertjükből a betont kell nézniük, ami nem illeszkedik a környezetbe, árnyékol, csúnya és sivár; élhetetlenebb, sötét, fülledt, nyomasztó lett a kertjük. A bíróság a helyszínen megállapította, hogy a betonfal esztétikailag nem megfelelő, vagyis egyszerűen ronda. Természetesen vizsgálták a kertek benapozottságát és egyéb paramétereket is, végül kötelezték az intézményt a korábbihoz hasonló jellegű kerítés építésére.

Végére járnak

Egy némileg hasonló esetben valaki azért perelte be a szomszédját, mert utóbbi a panaszos lakására néző magas tűzfalát fehérről sötétre festette, így árnyékolva a panaszos lakását, ahol jóval sötétebb lett. A perben kirendelt szakértő a tárgyaláson beszámolt arról a szubjektív élményéről, érzéséről, hogy napfényes időben kellemetlen, természetellenes színek határozták meg a felperes szobájának hangulatát – idézte fel Tóth Csaba Levente, hozzátéve, hogy a szomszédnak vissza kellett festenie világosra a falat.

– Gyakran nehéz elfogadtatni a döntést, hiszen rendszerint az egyik szomszéd igazat kap, a másik meg nem. Azt talán mégis elmondhatjuk, ha a pereskedők azt érzékelik, hogy komolyan vesszük a panaszukat, végére járunk, minden tényezőt megvizsgálunk, akkor talán könnyebben belenyugszanak az ítéletbe.

Problémás térképek alapján

A szomszédviták speciális esete a telekhatárvita vagy határper. Elvileg egyértelmű, hogy hol kell lennie két ingatlan határának, gyakorlatilag azonban nem mindig az, sőt, nagyon bonyolult kérdés is lehet. Az ingatlan nyilvántartási térképek mérnöki munka eredményei, az idő előrehaladtával egyre pontosabb technológiával készültek, zömmel a '70-es, '80-as években, légifelvételek alapján. Még manapság is előfordul, hogy a kialakult jogvita a légifotózás pontatlanságára vezethető vissza.

A főszabály, hogy a térképen feltüntetett határhoz kell igazodnia a birtoklásnak. Csakhogy papíron nehéz egy terepi állapotot ábrázolni, emellett a térképi vonalvastagság a valóságban jópár tíz centimétert jelent. Egy 1:1000 arányú térképen a 0,18 milliméteres vonal az életben 18 centiméter, egy kisebb hiba akár méteres eltérést okozhat. Persze léteznek a térképi ábrázolásra vonatkozó szabályok, ezek megadnak földmérési hibahatárokat (a készítés idejétől, technológiájától függően) plusz-mínusz tartományban. Például, ha a hibahatár +-45 centiméter, és a kerítés ezen a sávon belül van, de a középvonaltól az én birtokom felé esik közelebb, azt tűrnöm kell, mert a jog szerint a térképen lévő vonalra esik. Ha pedig új kerítést építek, nem tehetem arrébb (a szomszéd birtoka felé, hibahatáron belül sem), mert a korábban kialakult állapotot nem változtathatom meg.

– Még bonyolultabb helyzeteket idézhet elő, ha régi, százéves, akár többször átmásolt térképekkel kell dolgozni. Volt egy ügyünk, melyben a birtokhatárt egy olyan papírtérkép alapján kellett rekonstruálnunk, ami a kritikus ponton ki volt szakadva – idézte fel Tóth Csaba Levente.

Szőke Tímea