Ha jogsértők a szomszédok

Debrecen - A jószomszédi iszony igen sokakat érint, azonban nem mindig a személyes problémák vezetnek ellentétekhez, főleg a társasházban élőknél. Jogviták általában a közös tulajdonban maradó vagy kerülő részekkel kapcsolatosan szoktak előfordulni. A közös tulajdonban lévő épületrészeket minden tulajdonostárs jogosult használni és birtokolni, viszont nem sértheti a többi tulajdonos ezzel kapcsolatos jogait, jogos érdekeit.

Az együttélés soha nem egyszerű, már az is kihívást okoz sokszor, hogy saját szeretteinkhez, családtagjainkhoz alkalmazkodjunk, nemhogy idegen emberekhez. Nyilvánvalóan mindenki számára az lenne a legideálisabb, ha kizárólagos tulajdont élvezhetne úgy egy ingatlan felett, hogy abban másnak ne lehessen beleszólási joga. Ez azonban számtalan család számára nem adatik meg, éppen ezért fontos, hogy minél többet tudjunk a jogainkról, csak így tudunk hatásosan fellépni, ha szükség van rá. Dr. Moldoványi Gabriella ügyvéd részletesen elemezte lapunknak, mit tehetünk akkor, ha a közös tulajdonban lévő részeket egyes emberek kizárólagos tulajdonként kezelik. Laikusok számára talán az imént említett kifejezések sem teljesen világosak, ezért is van az, hogy nem tudunk tudatosan fellépni a jogsértőkkel szemben. A szakértő segítségünkre lesz abban, hogy részleteiben megismerjük a jogainkat. Emellett elárulja, miként is cselekedhetünk, ha a társasházban élők között akad olyan, aki ellehetetleníti a problémamentes együttélést.

Jogvitákat eredményezhet

– A társasházi tulajdon esetén egy adott lakóház vonatkozásában vannak olyan épületrészek, amelyek önálló helyrajzi számmal rendelkeznek, tehát kizárólagos tulajdonban vannak. Emellett vannak közös tulajdonba tartozó részek, például udvar, lépcsőház, az épület bizonyos szerkezeti részei, így a tetőszerkezet. A társasházat alapító okirat pontosan meghatározza a kizárólagos tulajdonba tartozó részeket, lakásokat, gépkocsibeállókat, esetlegesen tároló helyiségeket. A kizárólagos tulajdonban lévő épületrészeket jogilag „problémamentesnek” tekinthetjük. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A jogviták általában a közös tulajdonban maradó, vagy kerülő részekkel kapcsolatosan szoktak előfordulni. A közös tulajdonban lévő épületrészeket minden tulajdonostárs jogosult használni és birtokolni, viszont nem sértheti a többi tulajdonos ezzel kapcsolatos jogait, jogos érdekeit. Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A társasház alapító okirata mellett a külön, illetve a közös tulajdonba tartozó épületrészek és berendezések használatára, birtoklására, fenntartására, illetve karbantartására vonatkozó pontos szabályokat célszerű szervezeti-működési szabályzatban rögzíteni az esetleges jogviták egyszerűbb, lehetőség szerint peren kívüli rendezése céljából – kezdte lapunk tájékoztatását a szakértő.

Társasházi közgyűlés

Akik társasházban élnek, többen közülük biztos találkoztak már azzal a helyzettel, hogy a lakók közül valaki elhívta a barátait, sütögetésbe, zenélésbe kezdtek a közös udvarhelyen, de mégsem tudta, hogy mit tehetne ellene. Arról már nem is beszélve, hogy akadnak olyanok, akik az ablakuk alatti részt lebetonozzák, filagóriát építenek az udvaron, esetleg homokozót, kisebb játszóteret a gyermeknek, nyilván a többi lakó tudta és beleegyezése nélkül. – Ilyen esetben célszerű először a társasházi közös képviselő segítségét kérni, és az adott problémát peren kívül, békés úton megoldani. A képviselő eredménytelenség esetén összehívhatja a társasházi közgyűlést, és külön napirendi pontban tárgyalhatja a felmerült problémát, illetve megbízhat ügyvédet is, aki hivatalos úton szólítja fel a nem kívánatos gyakorlatot folytató társtulajdonost. A legvégső esetben a jogviták rendezése céljából peres eljárást lehet kezdeményezni a jogsértő gyakorlatot folytató tulajdonos ellen. Egyébként a közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel dönthet a közös tulajdonban lévő épületrészek használatáról és hasznosításáról. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostárs jelen van. A közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítását bármelyik tulajdonostárs 60 napon belül a bíróságtól kérheti a törvényben rögzített feltételek esetén – hangsúlyozta a szakember.

Ingatlanrészek használata

Moldoványi Gabriella kitért a legkedvezőtlenebb tulajdonosi formára, ami az eszmei osztatlan közös tulajdon. Elmondta, konkrétan arról beszélhetünk, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, és az ingatlan-nyilvántartásban csak a tulajdonosok eszmei hányada kerül feltüntetésre. Ebben az esetben teljes mértékben tisztázatlan, hogy egy adott tulajdonos melyik területrész, esetleg épületrész birtoklására, használatára, fenntartására, karbantartására jogosult. Szabályozás hiányában számos komoly jogvita alakulhat ki annak kapcsán, hogy melyik tulajdonos jogosult az adott ingatlanrész használatára, ki viseli annak költségeit, a használat folyamán hol vannak pontosan a határvonalak. A viták elkerülése végett célszerű megoldás lehet, hogy az eszmei osztatlan közös tulajdonba tartozó ingatlanok vonatkozásában legalább használati szerződéssel rendelkeznek a tulajdonostársak. A társasház tulajdon, valamint az eszmei osztatlan közös tulajdon között a leglényegesebb különbség, hogy társasház tulajdon esetén vannak kizárólagos tulajdonban lévő épületrészek, míg az eszmei osztatlan közös tulajdon vonatkozásában a teljes ingatlan közös tulajdonban van.

Teljesítőképesség igazolása

– Peren kívüli megállapodás hiányában bármelyik fél kérheti a közös tulajdon megszüntetését, melynek a klasszikus formái a természetbeni megosztás, ha a jogi és műszaki feltételek fennállnak, vagyis ha az ingatlan megosztható. Illetve arra is lehetőség van, hogy az ingatlan megváltás útján kerüljön kizárólagos tulajdonba. Az lakóingatlan közös értékesítésével is megszüntethető a közös tulajdon. Bizonyos jogi álláspontok szerint a társasház alapítása is a közös tulajdon megszüntetésének egyik módja lehet. A közös tulajdont a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérésére megszünteti. A kereseti kérelemben meg kell jelölni, hogy a közös tulajdont megszüntetni kívánó társtulajdonos a tulajdon megszüntetésének melyik formáját választja, illetve magához váltás esetén a teljesítőképességet is igazolni kell – tette hozzá a szakember.

- Nagy Emese -

[related-post post_id="4019342"]

[related-post post_id="4013315"]