Fújódik az újabb ingatlanbuborék?

Debrecen - Debreceni ingatlanfejlesztők szerint másfél év múlva lehetnek majd látványos cégbedőlések.

A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a lakásvásárlók egyre magasabb törlesztőrészleteket vállalnak, folyamatosan nő azoknak a száma, akik a lehető legnagyobb havi részletet fizetik. Csakhogy ezzel a felvett hitel­összeg is nő, ami pedig a hitel bedőlésének a kockázatát jelentősen növeli. Tényleg fújódik az újabb ingatlanbuborék? Ha igen, mikor következhet be az összeomlás – tudakoltuk debreceni ingatlanfejlesztőktől, akik nem kerteltek.

Az ingatlanfejlesztések 2019-ben járnak majd a csúcsra

Kotosman Zoltán

Szerencselovagok

Szűcs Gyula, a Hunép Universal Zrt. vezérigazgatója abszolút valós veszélynek érzi az ingatlanbuboréknak nevezett jelenséget. „Kezdődik ugyanaz, ami a 2008-as válság előtt volt; boldog-boldogtalan ingatlanfejlesztésbe fog, nulla gyakorlattal, nulla felkészültséggel, mert azt olvasták az újságban, hogy a társasházbiznisz ma jó üzlet. Tele van ilyen szerencselovagokkal a város. Velük persze a vásárlók bizalmatlanok, meg akarják várni, míg elkészül a ház, ezért nem fizetnek be részletet, nem kötnek előszerződést. Így, ha a beruházó nem tud banki finanszírozást keríteni, illetve saját forrása sincs, akkor ezek a fejlesztések látványosan meg fognak állni” – vetítette előre Szűcs Gyula, hozzátéve, hogy a bankok óvatosak, ezért bizonyos értékesítési szinthez kötik a hitel folyósítását. – Ma azért úgy lakásingatlan-fejlesztéshez hitelt keríteni, hogy itt vagyok, van egy építési engedélyem, építeni akarok 40 lakást, tessenek már adni hozzá 600 millió forint hitelt, nem lehet. 25-30 százalékos előzetes értékesítési szint alatt nem kötnek a bankok finanszírozási szerződést a beruházóval – árulta el a vezérigazgató.

Haveri alapon?

Száraz Zsolt tapasztalatai szerint a bankok leginkább az ismerősöket hitelezik, bizalmi alapon. „Idegennek olyan feltételekkel ajánlanak finanszírozást, hogy aki annak meg tud felelni, nincs is szüksége a hitelre. Van olyan bank, amelyik társasházi építkezést nem finanszíroz. Vagy azt mondja, hogy ad másfél milliárd forint hitelt, vagy nem ad egy forintot se. Persze, ők is tudják, hogy a másfél milliárdos hitel biztosítékát nem tudja a nyomorult előteremteni” – osztotta meg velünk keserű tapasztalatait a társasházak terén jelentős referenciákkal rendelkező vállalkozó. Mint mondta, hitel híján a lakások 40-50 százalékát előre (tervrajz és látványtervek alapján) el kell adni, hogy egy normális fizetési ütem mellett elkezdhető legyen a beruházás. – Kevés olyan lakás van, ami az elkészülte után talál gazdára. Kivéve néhány tőkeerős fejlesztőt. Szerintem biztosan lesznek bedőlések, olyanok, akikre vagy a finanszírozás dől rá, vagy ellenkezőleg, a forráshiány miatt mennek tönkre – vetítette előre.

Kezdődik ugyanaz, ami a 2008-as válság előtt volt

Szűcs Gyula

Nem reális veszély

Kotosman Zoltán, a Hélinvest Kft. ügyvezető igazgatója azzal kezdte a válaszát, hogy az ingatlanbuborék kipukkanása ma még nem reális veszély. – Szerintem az ingatlanfejlesztési nagyüzem 2019-ben jár majd csúcsra, akkor fognak nagy tömegben lakásokat átadni, és az 5 százalékos kedvezményes áfa megszüntetése hozhat nehéz helyzetbe beruházókat – mondta, hozzátéve, hogy a bankok most könnyen finanszíroznak. Tapasztalatai szerint bárki kaphat hitelt, aki elő tudja teremteni a 30-40 százalék önerőt. „Van pénz a piacon, ettől függetlenül másfél év múlva nagy bedőlések lehetnek. A vidéki városok közül Debrecen kiemelkedik, hiszen a sok egyetemista a keresleti oldalt is megteremti a kínálatival szemben. Ezért van az, hogy Budapest mellett itt drágultak leginkább a négyzetméterárak; de ezek még mindig jóval elmaradnak a fővárosi 600 ezer forintos négyzetméteráraktól. Biztos lesz mindig olyan, aki bedől vagy körbetatozik, de a trend szerencsére nem ez” – véli Kotosman Zoltán.

Túlkínálat lehet

Borbély Ferenc, a Hajdúház Kft. cégvezetője szerint azzal, hogy a csok-os ügyfelek még nem igazán indultak be, a készpénzes vevők pedig lassan kifogynak, probléma lehet a túlkínálat a lakáspiacon. – Nem olyan egyszerű a 30-40 százalék önerőt előteremteni, de akinek sikerül, az a banki háttérrel jobban tud haladni. Ellenkező esetben a beruházó nagy gondba kerülhet. Máris vannak olyanok, akik kényszerűségből csökkentik a négyzetméterárukat, és kétségbeesetten kutatják a korábban elküldött vevőiket, csak vegye meg tőlük valaki a lakást. Nálunk a vevők többsége megvárja, hogy felépüljön a ház, és csak azután veszi meg, vagy nem, hogy a család szobáról szobára be tudta járni. Az 5 százalékos áfa megszűnése azokat hozhatja lehetetlen helyzetbe, akiknek 2019-re áthúzódó beruházásaik lesznek, és a lakások zömét jóval drágábban tudnák csak eladni, mint jelenleg. Ez majd okozhat látványos csődöket, de ma még az a fő gond, hogy a szakipari munkások kevesen vannak, és nincs kivel megépíteni a házakat – így a cégvezető.

- Petneházi Attila -

Az adósságfék-szabály

A Magyar Nemzeti Bank által 2015-ben bevezetett adósságfék-szabályozás célja az, hogy megakadályozza a háztartások túlzott eladósodását és a devizahitelezés újbóli felfutását.

A jegybank rendelete két új fogalmat vezet be: a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatót (JTM) és a hitelfedezeti mutatót (HFM). Minden, 200 ezer forintot meghaladó forinthitel felvételekor vizsgálni kell, hogy a törlesztőrészlet nem haladja meg a leendő adós igazolt, nettó jövedelmének az 50 százalékát, a magas (havi 400 ezer forintot meghaladó) jövedelmű ügyfeleknél a 60 százalékot. A devizahiteleknél a JTM felső korlátja euróban felvett hitelnél 25 (a magas jövedelműeknél 30) százalék, egyéb devizában felvett hitelnél pedig 10 és 15 százalék.